di avv. Tommaso Rossi

Il caso: chiusura di 10 alloggi turistici a La Latina per violazione della privacy

Il Tribunale di Madrid ha emesso una sentenza storica ordinando la chiusura di dieci appartamenti turistici in un edificio del centrale quartiere La Latina. La decisione è scaturita dalla denuncia di una famiglia (una coppia con due figli) residente nell’immobile, che ha subito gravi intrusioni nella propria sfera privata a causa del viavai di turisti. Il giudice ha riconosciuto la violazione del “diritto all’intimità” dei residenti, rilevando come la situazione avesse provocato “stress e seri problemi di salute” alla famiglia. Tali danni – pur in assenza di specifiche violazioni di legge urbanistica o amministrativa – sono stati ritenuti motivi sufficienti per disporre la cessazione dell’attività di affitto breve in 10 appartamenti dello stabile. In altre parole, le strutture incriminate risultavano formalmente in regola, ma l’impatto sulla vita privata dei vicini era divenuto intollerabile, prevalendo così la tutela dei diritti fondamentali sulle ragioni del business turistico.

I disagi subiti dai residenti e la pronuncia del Tribunale

La famiglia denunciante è proprietaria di uno dei pochi alloggi ad uso residenziale rimasti nell’edificio, mentre la maggior parte degli appartamenti (circa il 75%) erano destinati ad affitti turistici a breve termine. Per anni i residenti hanno dovuto sopportare disagi continui: il giudice nella sentenza descrive “schiamazzi notturni, rumori, sporcizia” nelle aree comuni, e persino episodi assimilabili a “stalking”, atti che impedivano ai ricorrenti di “dormire e riposare”. Frequenti feste con decine di turisti (spesso in stato di ebbrezza) invadevano gli spazi condominiali a qualsiasi ora; sono documentati addirittura casi di persone sorprese ad avere rapporti sessuali nell’androne, nonché vandalismi come vomito e urine nell’ascensore, cassette della posta rotte, corrispondenza gettata a terra e altri danni agli elementi comuni. Le conseguenze per la famiglia sono state pesantissime: privazione del sonno, stati d’ansia e depressione, fino alla perdita del lavoro da parte di uno dei coniugi, il tutto comprovato anche da referti psicologici e peritali.

Di fronte a questa situazione, i tentativi ordinari di soluzione si sono rivelati vani. Interventi ripetuti della polizia municipale e le multe comminate dal Comune (alcune fino a 16.000 euro alle società gestori degli affitti) non hanno sortito effetti apprezzabili. Le assemblee condominiali sono risultate inutili, essendo le società proprietarie degli alloggi turistici in maggioranza e quindi in grado di influenzare le decisioni. Esasperata, la famiglia – assistita dall’avvocato Miguel Rubio – ha intrapreso un’azione legale per violazione di diritti fondamentali, invocando la tutela della propria vita privata e dell’integrità familiare. Trattandosi di una causa in materia di diritti fondamentali (come la privacy e la serenità familiare), anche la Procura spagnola è intervenuta nel procedimento a sostegno dei residenti.

Nel giudizio di primo grado, dopo aver escusso numerosi testimoni (tra cui un agente di polizia e il portiere dello stabile), il Tribunale ha dato ragione ai ricorrenti. La sentenza – emessa il 19 giugno 2025 dal Juzgado de Primera Instancia n.44 di Madrid – ha carattere pionieristico, come sottolineato dallo stesso legale della famiglia. Essa infatti dispone la cessazione immediata dell’attività di locazione turistica nei dieci appartamenti incriminati (con ordine di “astenersi dallo svolgere tale attività in futuro” nello stabile) e sancisce un risarcimento di 37.000 euro in favore dei residenti danneggiati. La somma dovrà essere corrisposta da quattro diverse società proprietarie degli alloggi e include una quota specificamente destinata ai due minori coinvolti. Vale la pena notare che la pronuncia è di primo grado e potrà essere appellata dalle controparti; tuttavia, l’ordine di cessazione dell’attività è immediatamente esecutivo, a tutela urgente dei diritti della famiglia.

Overtourism e tutela della privacy: bilanciare sviluppo turistico e qualità della vita

Questa decisione mette in luce un principio fondamentale: lo sviluppo turistico non può avvenire a scapito dei diritti fondamentali dei residenti. Nel caso di Madrid, il giudice ha affermato che il diritto alla riservatezza e alla vita familiare dei residenti prevale sulle esigenze economiche delle attività di affitto breve, soprattutto quando queste ultime generano esternalità negative gravissime (rumore, degrado, intrusioni) che ricadono unicamente sulla comunità locale. La sentenza richiama anche autorevole giurisprudenza (della Corte Europea dei Diritti dell’Uomo e delle alte corti spagnole), sottolineando che persino il diritto di proprietà deve conformarsi alla sua funzione sociale e incontrare limiti quando il suo esercizio lede i diritti altrui. In sostanza, l’attività economica dei locatori turistici – pur lecita in astratto – non può tradursi in un pregiudizio intollerabile per chi vive stabilmente nel contesto urbano.

I giudici madrileni hanno dunque tracciato una linea netta: la qualità della vita nei quartieri (in termini di tranquillità, sicurezza, igiene e rispetto della sfera privata) costituisce un valore da tutelare attivamente, persino mediante misure drastiche come la chiusura forzata di esercizi turistici, qualora si accerti una lesione grave e continuativa di tale valore. Va evidenziato che nella vicenda in esame non vi era una violazione urbanistica o amministrativa specifica da parte dei gestori degli appartamenti: i locali erano ufficialmente adibiti a uso turistico in modo regolare. Ciò che ha motivato l’intervento giudiziario è stato l’impatto sostanziale sulla vita dei residenti, configurando una lesione del diritto fondamentale alla vita privata e familiare (tutelato, tra l’altro, dall’art. 8 della Convenzione Europea dei Diritti dell’Uomo). In altri termini, la legalità formale dell’attività economica non è bastata a salvarla dalla censura: è prevalsa la considerazione che la situazione avesse superato la normale tollerabilità e si fosse tramutata in una “intrusione intollerabile” nella sfera domestica altrui.

Questo approccio richiama il concetto, ben noto anche nel diritto italiano, di immissioni moleste ex art. 844 c.c., nonché i principi in tema di tutela della salute e dell’abitazione. Del resto, la stessa legge spagnola riconosce il “derecho a la intimidad personal y familiar” quale diritto fondamentale protetto dalla Costituzione, cui può essere ricondotta la fattispecie dei gravi disturbi subiti in ambito domestico. La pronuncia madrilena costituisce dunque un’applicazione concreta di questi principi: un monito che il boom turistico deve necessariamente conciliarsi con il rispetto dei diritti fondamentali delle comunità locali.

Un orientamento in linea con altre pronunce: il ruolo delle amministrazioni di fronte all’overtourism

Anche in Italia si registrano pronunciamenti analoghi. Ad esempio, il Consiglio di Stato (Sez. IV, sent. n. 3258/2025) ha recentemente stabilito che, nei progetti di valorizzazione turistica, la P.A. deve prevedere misure idonee a mitigare l’impatto dell’afflusso turistico sulla quiete e riservatezza dei privati confinanti, ricercando un ragionevole equilibrio tra interesse pubblico al turismo e diritti dei residentimauriziolucca.com. In mancanza di tali cautele, i giudici amministrativi possono intervenire per censurare l’eccesso di sacrificio imposto ai privati, anche nominando commissari ad acta affinché si adottino soluzioni efficaci (come successo in un caso relativo a visite turistiche su camminamenti storici che affacciavano su proprietà private). Sul versante civilistico, fa scuola il recente caso di Napoli, dove il Tribunale civile ha condannato il Comune per non aver protetto i cittadini dai rumori molesti della “movida” nel centro storico. In quella vicenda, relativa alla frequentatissima Piazza San Domenico Maggiore, 19 residenti sono stati risarciti con 40 mila euro ciascuno per il “mancato rispetto dei limiti di inquinamento acustico, la salvaguardia della salute, dell’abitazione e della privacy”. Il giudice ha ritenuto l’ente comunale responsabile di non aver adottato misure adeguate a contenere gli schiamazzi notturni e le aggregazioni rumorose di turisti e avventori, riconoscendo quindi la responsabilità dell’autorità pubblica nel garantire ai residenti il diritto a un contesto vivibile. Si tratta di pronunce che, pur muovendosi su piani giuridici diversi (diritto amministrativo nel caso del Consiglio di Stato; ordinamento civile nel caso napoletano; diritto fondamentale nel caso spagnolo), convergono nel ribadire un messaggio chiaro: il benessere e la serenità delle comunità locali sono beni giuridici primari, da tutelare anche di fronte alle pressioni del turismo di massa.

Precedente importante e possibili conseguenze future

La pronuncia del Tribunale di Madrid costituisce un precedente di grande rilievo nella gestione giuridica del fenomeno overtourism. Mai prima d’ora in Spagna (e raramente altrove) si era arrivati al punto di chiudere giudizialmente delle strutture ricettive per tutelare la privacy dei residenti. Questo potrebbe fare scuola, influenzando future decisioni sia dei giudici sia dei legislatori in materia di regolamentazione degli affitti turistici e di tutela della qualità della vita urbana. In particolare, altre città europee afflitte dal turismo incontrollato (si pensi a Barcellona, Venezia, Firenze, Amsterdam, etc.) potrebbero vedere i residenti farsi avanti con azioni legali simili, qualora le istituzioni locali non intervengano tempestivamente. La dimensione innovativa di questa sentenza sta nell’aver affermato espressamente che la tranquillità domestica e il diritto al riposo rientrano tra i diritti inviolabili da garantire anche di fronte alle attività turistiche. Ciò potrebbe incoraggiare l’adozione di normative più stringenti sugli affitti brevi (ad esempio limiti al numero di licenze, zonizzazioni dedicate, restrizioni condominiali) e sull’orario delle attività legate alla movida, per prevenire conflitti simili. Le piattaforme di affitto turistico e gli operatori del settore saranno anch’essi chiamati a maggiore responsabilità: ignorare le proteste dei vicini potrebbe non solo danneggiare la reputazione del settore, ma ora anche comportare sanzioni e provvedimenti drastici.

Dal punto di vista della tutela dei diritti, il caso di Madrid evidenzia come la privacy e la vita familiare stiano assumendo un peso centrale nel dibattito sulla città turistica. In un’epoca in cui le città d’arte e i centri storici vedono i propri residenti sentirsi “ospiti in casa propria” per via del turismo di massa, i tribunali mostrano una crescente sensibilità nel dare voce a queste istanze. Si va delineando un equilibrio nuovo: lo sviluppo turistico sostenibile dovrà coniugarsi con la salvaguardia della vivibilità quotidiana. Non si tratta di ostacolare il turismo in sé, bensì di gestirlo in modo da minimizzare gli impatti negativi sulle comunità locali – ad esempio tramite controlli più severi, sanzioni puntuali, o soluzioni organizzative (come ingressi contingentati, regolamenti condominiali speciali, maggior presenza di forze dell’ordine nei punti critici). Il messaggio lanciato da sentenze come quella di Madrid è che il “diritto al turismo” non può trasformarsi nel “diritto al disturbo”: la libertà di godere delle città d’arte da parte dei visitatori finisce dove inizia il diritto degli abitanti di vivere in pace nella propria casa.

In conclusione, il caso di Madrid rappresenta un significativo passo avanti nel riconoscimento giuridico dei limiti dell’overtourism. Per gli operatori del diritto e le amministrazioni pubbliche, esso funge da richiamo all’azione: normative e decisioni dovranno d’ora in poi prestare maggiore attenzione all’impatto umano del turismo, anteponendo – quando necessario – la tutela della privacy, della salute e della tranquillità dei residenti agli interessi economici di breve periodo. Si tratta in definitiva di riaffermare il principio che le città sono fatte prima di tutto per viverci, e che uno sviluppo turistico davvero durevole non può che rispettare e proteggere la comunità che dà anima a quei luoghi.